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政策解读:《荆州市产业园区工业不动产分割登记管理办法》

来源: 荆州市人民政府网

发布时间:2022-04-03 08:32

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为支持工业企业盘活土地资产,助推中心城区工业经济发展和土地节约集约利用,我市制定出台了《荆州市产业园区工业不动产分割登记管理办法》(以下简称《办法》)。为方便有关单位和社会公众更好地理解,现就相关内容作如下解读。

问题一:为什么要制定出台《办法》?

答:随着经济社会的发展,工业企业加快转型升级、配套建设,谋求集聚发展,已成趋势。我市已有几家企业先后提出了关于工业不动产分割登记和分割转让的要求,由于没有直接可以依据的文件和标准,相关部门以召开业务会商会审的形式,一事一议,工作力度不大,效率不高。当前,广东、天津、成都等地相继出台了有关工业不动产分割方面的文件和办法。我市借鉴外地先进做法,结合本地工作实际,制定出台《办法》,旨在通过规范工业用地产权分割实现了土地资源的整体开发与集约化经营,支持更多企业加快转型升级、做大做强,为提高产业园区建设水平作出贡献,促进工业经济稳步发展。

问题二:《办法》仅适用于荆州中心城区规划范围的产业园区,且有效期为一年,出于什么考虑?

答:工业不动产的分割,当前属于改革创新事项。随着我国经济发展进入新常态,按照市场经济规律,在一定范围内允许工业用地产权分割是适应经济发展新常态的形式所趋。全国多地出台相关文件,允许有条件地放开工业用地产权分割。但由于国家对于工业用地产权分割问题政策不明确,实践中也存在产权分割操作复杂、土地价格难以确定等叠加因素,因而工业不动产的分割在有利于闲置低效工业用地的盘活利用的同时,也给产业地产的健康发展带来一定风险。为稳妥实施、稳步推进这项改革举措,决定在荆州中心城区规划范围的产业园区先行试点一年,在实践中修改完善。待条件成熟,再全面推广。而且,本办法施行期间,国家、省对工业不动产分割有新规定的,要执行国家和省的规定。

问题三:什么是工业不动产分割登记,哪些工业不动产可以分割?

工业不动产分割登记,是指依法在国有土地上建设的工业不动产在不改变土地用途、消防条件、规划设计条件及建设要求、环保要求、投资强度等情况下,将一宗工业不动产分割成可以独立使用且权属界线封闭的若干空间的变更登记。

工业不动产的分割登记,必须立足于坚持改造提升传统工业,支持培育新兴特色工业的创新思路。要通过政策创新,吸引产业链上相关企业入驻形成一体化工业园区,充分发挥集群协同效应,实现规模扩张和集群发展。申请分割的工业不动产应同时满足以下基本条件:实际从事工业生产,容积率大于1.2;必须按规划条件完成建设,已通过综合验收或已经完成不动产首次登记;未拖欠土地出让金和相关税费;无查封、查处等权利受到限制情形。工业不动产分割后,必须权属界线封闭、功能完整、自成一体、具有独立使用价值。对于不符合条件的,不能分割。

问题四:对于承接分割后的工业不动产的受让方是否有所限制?

分割转让的受让方应当是在本地依法注册登记、与转让方互相关联配套、已经安装设备并进行调试的工业企业。因此,今后,工业企业在土地使用和厂房建设中要提早谋划,周密布局,为转型升级先期作好相关准备,有利于自然资源和规划、住建等部门在工业项目的规划、土地供应、工业厂房建设设计和管理中,尽可能满足不同门类工业建设与发展需求。

问题五:哪些情形不得进行工业不动产分割登记?

工业不动产分割是有原则的,不能随意分割。擅自改变土地用途的不动产不得分割,工业地产开发项目已经许可确定了的不动产单元不得分割,工业用地上的办公、生活等配套用房不得独立分割。用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割的工业不动产,原则上不得分割,但经批准单位或土地使用权出让方审批同意,并重新签订土地使用权出让合同或补充协议后,可按照本办法有关规定进行分割。

问题六:分割后的工业不动产应当遵守哪些要求?

答:分割后的不动产不得改变规划批准的布局、结构、用途和设计方案;不得超出规划批准建设规模(计容面积)的二分之一;在改造装修和投入使用前,对布局、设计方案的调整,应依法按程序向住建、自然资源和规划等部门申报,确保不降低原建筑质量、消防安全水平,符合环境保护有关规定。如果申请分割的工业不动产属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》(住建部2020年第51号令)第十四条第(九)项情形,即“生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头,易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站”,涉及需要修改消防设计文件的,应当按要求重新进行消防设计审查和验收。另外,分割后的不动产不得再次分割,且5年内不得再次转让。

问题七:如何申请和办理工业不动产分割登记手续?

答:工业不动产分割和转让,由转、受让企业共同向工业不动产所在地的区政府或功能区管委会组织成立的联合审核认定小组(由经信、住建、自然资源和规划、生态环境等部门组成)提出申请。联合审核认定小组对申请事项进行合法、合理性认定,对于符合申请条件的出具《工业不动产分割登记联合审核意见》。转、受让企业可据此依不动产登记法定程序向不动产登记部门申请变更、转移登记。

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