根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》的相关规定:《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。因此《民法典》实施前办理抵押登记的，抵押人需征得抵押银行同意，签订抵押变更协议后方可办理商品房转移登记及抵押权转移登记。

《民法典》实施后办理抵押登记的，如约定了禁止或限制转让抵押不动产的，抵押期间依法转让，应当由受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请转移登记;如没有约定的，抵押期间依法转让，应当由受让人、抵押人(转让人)共同申请转移登记。